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有业内人士预计上海二手房止跌趋势将在2026年进一步蔓延。
年末已至，原本趋于平稳的二手房市场突然又热闹起来了，上海、北京双双上演“翘尾”行情。
今年上半年上海二手房成交量一路狂飙，7月份后虽然下行，但到了11月又开始抬升，全年数据不仅轻松超越了去年，还创下近四年新高。
北京也有类似情况，11月、12月二手房成交套数环比增长，热门小区看房人络绎不绝。价格方面，部分楼盘的业主甚至组起了“保价联盟”，生怕自家房价被“卷”下去。
这波行情背后，究竟是政策效应延续、供需关系变化还是以价换量？
“老破小挂牌一周就能卖掉”
“最近，哪怕就是‘老破小’，只要挂牌价合理，一周就能卖掉。”12月下旬，位于上海市普陀区某头部中介曹杨板块门店工作人员对第一财经表示。
这名中介人士感觉到，临近年末，工作又忙碌起来了，市场出现成交量上行趋势。
而据上海市房地产交易中心披露数据统计，截至12月18日，今年上海二手房市场已累计成交24.39万套，这一数据已经超越了2024年全年的24.27万套，更是显著高于2023年和2022年的数据，创下近四年来的二手房成交量新高。
从全年成交走势来看，2025年上海二手房市场有“前高后低、年末翘尾”的特征。3月份成交量达到2.93万套，为全年成交最高峰，4月份仍维持在2.34万套的高位；进入下半年，市场热度有所降温，但是到了11月，二手房成交量再度回升至2.29万套。
根据官方平台“网上房地产”数据，截至12月20日，上海12月份的二手房成交量已突破14000套，按此计算，12月整月数据有希望突破2万套。
“离12月份结束还有一周，如果12月仍能超过2万套，那市场是真的好起来了，明年的市场气势有望进一步拉升。”某头部中介内部人士对记者表示。
北京的二手房市场同样在年末稳住了“基本盘”。
北京市昌平区的房产中介李明最近明显感觉忙起来了。他表示，自己所在片区的热门小区近两个月成交都在80套左右，比上半年明显好转。一些潜在购房者在价格和政策作用下，也在年末入手进场。
在李明看来，价格是当下影响购房者的重要因素。“我这有套报价298万元的房子，跟年初同户型房源比，这套房的价格已经回调60万，还有全款客户把价格谈到了280万。”他表示，近一周来，因为性价比较高，几乎每天都有人来看房。
根据北京市住建委数据，2025年11月，北京市二手住宅网签量为14446套，环比增长19.5%。当月，北京链家新增房源量环比增长3.2%，新增客源量环比增长5.5%，买卖双方入市均增加，反映出市场热度逐步恢复。截至12月20日，本月北京二手房成交套数已达14362套，环比增长3.5%。
部分核心区域挂牌价已止跌
这一波年末“翘尾行情”从何而来？
“上海‘8·25楼市新政’放宽了非沪籍单身人士购房，受益于政策利好，不少单身者开始看房、签约，这一部分的成交在年底开始显现。相应地，我们发现年末成交的主力户型都是低总价的小户型。”某头部中介人士表示。
上海中原地产资深分析师卢文曦认为，二手房市场活跃受到了多重因素影响。
首先，今年全年二手房市场都处于“以价换量”状态，低总价门槛吸引了不少购房者“上车”，也有不少改善型买家急于卖掉自己比较旧的房子，去置换相对较好的房子，实现居住升级，因此在价格上让步较大。
“其次，今年上海新房市场的涨价幅度蛮明显的，中环内已经开出11万/平方米了，内环内新开盘基本都是十七八万每平方米，而且面积至少是180平方米以上，总价很高。对于预算1000多万的买家来说，并没有什么好的新房选择，在这种情况下，二手房的性价比就凸显了，而且二手房很多都处于成熟板块，位置很好，所以到了年底很多人都选择了买二手房。”卢文曦说道。
北京市场也有类似情况，合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，今年北京二手房市场呈现几个显著特点：一方面，单价已连续8个月下行；另一方面，套均成交总价跌幅更为明显，今年6月北京二手住宅套均总价约380万元，到11月已下滑至350万元左右。
“当前二手房交易结构中，中低总价、中小面积房源的成交占比较高，导致套均总价出现结构性下调。”她表示，部分老旧小户型房源持续降价、甚至出现超跌，使得这类房源的性价比凸显，吸引了更多刚需客群关注，带动成交升温。
受市场上弥漫的降价情绪影响，北京二手房市场也出现业主“保价联盟”。日前海淀区柳浪家园项目一封业主信显示，呼吁业主“守住房价交易底线”，橡树湾项目的业主信中也表示要“理性挂牌、合理议价，避免价格内卷”。
郭毅表示，供应与需求的平衡关系，是影响房价能否企稳的关键。当前，北京二手房挂牌量约15.7万套，较去年的高点17.6万套明显下降，但相较市场低点时的约10万套，仍处于较高水平。部分小区形成“保价联盟”，旨在避免个别业主因担忧房价下行而大幅降价，导致整个小区价格体系受损。
“只有当挂牌量回落至10~12万套区间，北京二手房市场价格才可能真正趋于稳定，甚至出现向上拐点。”她认为，目前板块分化持续加剧，部分主城区老旧小户型已进入相对稳定阶段，而此前抗跌性较强的区域，反而出现价格“补跌”，市场需经历本轮价格调整与补跌过程后，才能进入价格稳定阶段。
二手房供应方面，上海二手房市场的挂牌量也已经连续多月快速下降，市场抛压有所减轻。据上海头部中介公示的挂牌数量数据，自2025年4月起，市场挂牌量开始逐月下降，当前最新挂牌量已降至14.3万套左右。
卢文曦判断，明年上海二手房市场大概率仍然将处于以价换量的态势，但“量”不会回落，“价”方面，跌幅会进一步收窄。“目前，在一些凤毛麟角的核心区域小区，挂牌价已经止跌了，甚至有所上涨，这一趋势有望蔓延，下跌的小区会越来越少，跌幅会越来越小，市场逐步会走向稳定。”
展望后市，郭毅也认为，当前从中央到地方的政策方向已十分明确，即“止跌回稳”，推动市场趋于稳定，年底的中央经济工作会议也为房地产政策调控指明方向，一方面将通过降准降息等货币政策予以支持，另一方面将逐步取消限制性措施。
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